日本ロジスティクスファンド 運用状況報告会

今回は三井物産をスポンサーとする物流施設特化型J-REIT・日本ロジスティクスファンド投資法人の投資主総会及び運用状況報告会の模様をお届けします。

日本ロジスティクスファンド 第15回投資主総会（ベルサール神保町）

4月24日（木）14：00～　出席：約35名

・議案の説明及び採決

最後に役員紹介があり、約25分で終了

引き続き、運用状況報告会　14：40～

①分配金の持続性と成長性の方針

・物件の売却益の有無に関わらず、安定的な分配金を実現させていく。

（売却益発生時は売却益を分配金に充当、売却益がないときは利益超過分配を実施）

②ポートフォリオ運用方針

・賃料増額により金利上昇、インフレに対応

（2021年1月期からの平均賃料変動率+6.6％）

③キャピタルリサイクル

・投資口価格が割安になったときは、物件取得ではなく自己投資口を取得するプログラムを設定。

②決算及び業績予想

・2025年7月期は運用報酬や仲介手数料が増加するが、不動産売却益が増加する見込み。

質疑応答（順不同で一部を抜粋）

・工事費について（低く抑えられている）
→人件費の割合が高いが、物流施設という特性上相対的に少ない。

相見積もりを取って中身を精査しているほか、倉庫が稼働した状態で工事を進めている。

・株式でいうところのTOB（する・される）可能性は？
→投資口価格の割安度を是正するなど、あり得るという前提で備えている。

・投資口価格が安い背景（Jリート全般）について
→不動産を扱っていることから金利の影響を受けやすい。

ただ、物流リートは長期でキャッシュフローが安定しており、賃料増額も行っている。

その他の質問

・IR活動について

・金利見通し

・投資主構成

・自己投資口取得について

8967　日本ロジスティクスファンド（4/24 終値）
＠92,900　分配金利回り 4.63 ％
NAV倍率 0.88倍　決算月1・7月

初めて購入したJ-REIT銘柄がこれで、

第39期は愛知県小牧市にある、1994年竣工の「小牧物流センター」を23.5億円で売却。 分配方針の変更の発表では、物件売却益が計上されない場合でも、1口当たり分配金の安定化を図ることを目的に、継続的な利益超過分配を行う。 更に自己投資口の取得を行う。